Aile Konutu Şerhi Nedir? Nasıl Konulur, Evin Satışına Etkisi Nedir?

1. Aile konutu nedir?

Türk Medeni Kanunu "aile konutu" kavramını ayrıca tanımlamaz. Kanuna göre eşler oturacakları konutu birlikte seçer (TMK m. 186 [1]). Aile konutu, eşlerin ortak hayatlarını sürdürdükleri, yaşamlarının merkezi hâline getirdikleri evdir. Belirleyici olan tapudaki kaydın değil, evin fiilen bu şekilde kullanılmasıdır.

Terimler:

• Şerh: Tapu kütüğüne yazılan ve taşınmaz üzerindeki bir durumu herkese karşı görünür kılan kayıt.
• Malik: Tapuda taşınmazın sahibi olarak kayıtlı kişi.
• Açık rıza: Eşin, belirli bir işleme onay verdiğini tereddüde yer bırakmayacak şekilde açıklaması. Sessiz kalmak veya işlemi sonradan öğrenip itiraz etmemek tek başına açık rıza anlamına gelmez.

Koruma, ev eşlerden birine ait olduğunda veya eşlerden biri tarafından kiralandığında devreye girer.

2. Şerh olmasa da koruma var mı?

Evet. Kanun, malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemeyeceğini ve üzerindeki hakları sınırlayamayacağını genel olarak düzenler; bu korumayı tapuda şerh bulunması şartına bağlamaz (TMK m. 194/1). Yani evinize şerh koydurmamış olmanız, eşinizin evi sizin rızanız olmadan satabileceği anlamına gelmez.

Sorun, evi satın alan veya ipotek alan üçüncü kişi açısından ortaya çıkar. Tapu kaydına iyiniyetle güvenerek mülkiyet veya başka bir aynî hak (ipotek gibi) kazanan kişinin kazanımı kural olarak korunur (TMK m. 1023 [1]). Buna karşılık yolsuz bir tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (TMK m. 1024); durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermeyen kişi de iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m. 3 [1]).

• Şerh varsa: Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020/3). Evi alan veya ipotek alan kişi, evin aile konutu olduğunu bilmediğini savunamaz.
• Şerh yoksa: Üçüncü kişinin iyiniyetinin korunup korunmayacağı uzun süre tartışılmıştır. Anayasa Mahkemesinin Emine Göksel kararına ekli karşıoy yazısında aktarıldığına göre, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015 yılında verdiği bir kararla, malik eşin aile konutu üzerindeki tasarruflarında diğer eşin açık rızasının bulunduğunun ispatlanması gerektiği yönünde bir uygulamaya geçmiştir (Resmî Gazete, 8.4.2020, sayı 31093 [2]). Konu öğretide hâlâ tartışılmaktadır ve sonuç somut olayın koşullarına göre değişebilir.

3. Aile konutu şerhi nasıl konulur?

Kim başvurabilir?

Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın maliki olmayan eş başvurabilir (TMK m. 194/3; Tapu Sicili Tüzüğü m. 17/2 [3]). Başvuru için evliliğin devam ediyor olması gerekir; boşanma kesinleştikten sonra artık "eş" sıfatı bulunmadığından bu yola başvurulamaz.

Nereye başvurulur?

Şerh doğrudan tapu müdürlüğünden istenir; bunun için dava açmak gerekmez. Kanun bu imkânı 2014'te yapılan değişiklikle açıkça belirtmiştir (TMK m. 194/3; 6518 sayılı Kanun m. 44 ile eklenen "tapu müdürlüğünden" ibaresi).

Hangi belgeler gerekir?

Tapu Sicili Tüzüğü'ne göre aile konutu şerhi için şu belgeler aranır (Tapu Sicili Tüzüğü m. 49/1-c [3]):

• Merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi,
• Medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği.

Başvuru sırasında kimlik kontrolü de yapılır (Tapu Sicili Tüzüğü m. 18). Tüzük, bu şerh için istenecek belgeleri "tasarruf hakkını yasaklayan şerhler" başlığı altında düzenler; şerh tapu kütüğünün şerhler sütununa yazılır (Tapu Sicili Tüzüğü m. 46 ve 49). Başvuru kanalı, randevu ve olası masraflar konusunda güncel uygulamayı ilgili tapu müdürlüğünden teyit etmek yararlı olur.

Tapu müdürlüğü talebi kabul etmezse

Tapu müdürlüğü, mevzuata uygun bulmadığı istemi gerekçesini, itiraz yerini ve süresini belirterek reddeder. Ret kararına, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde müdürlüğün bağlı olduğu bölge müdürlüğüne; bölge müdürlüğünün kararına karşı da yine tebliğden itibaren on beş gün içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilebilir (Tapu Sicili Tüzüğü m. 26 [3]).

Konutun aile konutu olup olmadığı konusunda eşler arasında uyuşmazlık çıkarsa mahkeme yoluna başvurmak gündeme gelir. TMK'nın aile hukuku kitabından doğan dava ve işlere aile mahkemesi bakar; aile mahkemesi bulunmayan yerlerde bu davalara Hâkimler ve Savcılar Kurulunca belirlenen asliye hukuk mahkemesi bakar (4787 sayılı Kanun m. 2 ve 4 [4]).

Özel durumlar

• Şiddet söz konusuysa: 6284 sayılı Kanun kapsamında korunan kişinin talebi üzerine aile mahkemesi hâkimi, TMK'daki şartlar varsa tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmasına koruyucu tedbir olarak karar verebilir (6284 sayılı Kanun m. 4/1-c [5]).
• Boşanma davası sürerken: Dava açılmış olsa bile evlilik karar kesinleşene kadar devam ettiğinden şerh istenebilir.

4. Şerhin evin satışına etkisi

Satış, bağış ve ipotek

Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez (satış, bağış gibi) ve üzerindeki hakları sınırlayamaz (ipotek, intifa hakkı gibi) (TMK m. 194/1). Rıza şartı kanundan doğar; şerh ise evin satışını yasaklamaz, yalnızca satış veya ipotek işleminde diğer eşin açık rızasının arandığını tapuda herkese gösterir. Eşler birlikte karar verirse ev satılabilir.

Kanun rızanın şeklini ayrıca düzenlemez, rızanın "açık" olmasını arar. İleride ispat sorunu yaşanmaması için rızanın yazılı olması ve belirli bir işlemle bağlantılı olarak verilmesi önemlidir.

Eş haklı bir sebep olmadan rıza vermezse

Rızasını alamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m. 194/2). Örneğin malik eş, iş nedeniyle başka bir şehre taşınmak ve ailesi için orada yeni bir ev almak amacıyla evi satmak istiyorsa ve diğer eş buna haklı bir gerekçe göstermeden karşı çıkıyorsa, aile mahkemesinden karar istenebilir. Mahkeme, rıza vermemenin haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığını somut olayın koşullarına göre değerlendirir.

Rıza olmadan satış veya ipotek yapılırsa

Rıza alınmadan yapılan devir veya sınırlama, TMK m. 194'teki yasağa aykırıdır. Uygulamada malik olmayan eş, rızası olmadan yapılan devre karşı tapu iptali ve tescil, rızası olmadan kurulan ipoteğe karşı ise ipoteğin kaldırılması davası açabilir. Bu davalarda üçüncü kişinin iyiniyetinin korunup korunmayacağı, yukarıda açıklandığı gibi şerhin varlığına ve somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. TMK m. 194'te bu davalar için özel bir süre öngörülmemiştir; ancak evliliğin sona ermesi gibi gelişmeler davanın sonucunu etkileyebileceğinden durumun bir avukatla değerlendirilmesi yararlı olur.

Haciz ve icra yoluyla satış

TMK m. 194, malik eşin kendi iradesiyle yaptığı işlemleri sınırlar. Eşlerden birinin borcu nedeniyle alacaklının başlattığı icra takibinde evin haczedilmesi bu kurala bağlı değildir; tapuda aile konutu şerhi bulunması da haczi kendiliğinden engellemez. Bununla birlikte:

• Borçlunun hâline münasip evi haczedilemez. Bu istisna, borç evin bedelinden doğmuşsa uygulanmaz. Evin değeri fazlaysa ev satılır ve bedelin borçlunun hâline münasip bir ev edinmesine yetecek kısmı ona bırakılır (İİK m. 82 [6]).
• Malik olmayan eş de itiraz edebilmelidir. Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, eşi adına kayıtlı aile konutuna konulan hacze karşı malik olmayan eşin yaptığı şikâyetin, dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmesini aile hayatına saygı hakkının ihlali saymıştır. Karara göre haczedilen ev aile konutuysa "hâline münasip ev" değerlendirmesi, yalnızca borçlunun değil borçlunun ve ailesinin sosyal ve ekonomik durumu gözetilerek yapılmalıdır (AYM, Emine Göksel (GK), B. No: 2016/10454, 12/12/2019 [2]). Karar oyçokluğuyla verilmiştir.
• Süre: İcra dairesinin işlemlerine karşı şikâyet, kural olarak işlemin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır (İİK m. 16 [6]).

5. Ev kiralıksa ne olur?

Aile konutu kiralık bir evse tapuya şerh konulmaz; koruma kira ilişkisi üzerinden işler:

• Kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TBK m. 349 [7]).
• Sözleşmede kiracı olarak yer almayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve diğer eşle birlikte kiradan müteselsilen sorumlu olur (TMK m. 194/4).
• Bu bildirim yapıldıktan sonra kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süresi veren fesih ihtarını kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m. 349/3).

6. Şerh ne zaman ve nasıl kaldırılır?

Aile konutu koruması evliliğe bağlıdır. Boşanma kararının kesinleşmesi veya eşlerden birinin ölümüyle evlilik sona erer ve TMK m. 194'teki koruma da sona erer. Ailenin evden kalıcı olarak taşınması gibi durumlarda konutun aile konutu niteliği de ortadan kalkabilir.

Tapudaki bir kaydın silinmesi (terkin), kural olarak kayıttan yararlanan kişinin istemiyle ya da yetkili makam veya mahkeme kararıyla yapılır (Tapu Sicili Tüzüğü m. 69/1 [3]). Yani lehine şerh konulan eş, şerhin kaldırılmasını tapu müdürlüğünden isteyebilir. Boşanma veya ölüm sonrasında malik tarafından yapılacak başvurularda hangi belgelerin (örneğin kesinleşme şerhli boşanma kararı veya ölüm kaydı) isteneceğini önceden ilgili tapu müdürlüğünden öğrenmek gerekir. Eşler arasında uyuşmazlık varsa şerhin kaldırılması mahkeme kararıyla mümkündür.

Boşanmada evin kime kalacağı ise aile konutu kurallarıyla değil, mülkiyet ve mal rejiminin tasfiyesi kurallarıyla belirlenir.

7. Varsayımsal örnek

Bu örnek tamamen varsayımsaldır. A ve B evlidir ve iki çocuklarıyla A adına kayıtlı bir dairede yaşamaktadır. B, nüfus müdürlüğünden aldığı yerleşim yeri belgesi ve medeni hâlini gösteren nüfus kayıt örneğiyle tapu müdürlüğüne başvurur ve tapuya aile konutu şerhi konulur. Bir yıl sonra A, iş nedeniyle başka bir şehre taşınmak ister ve daireyi satmak için alıcı bulur. Ev aile konutu olduğundan satış B'nin açık rızasına bağlıdır; tapudaki şerh de bunu alıcıya ve tapu müdürlüğüne gösterir. B rıza vermez. A, aile mahkemesine başvurarak yeni şehirde aile için bir ev alacağını ve B'nin karşı çıkmasının haklı bir sebebe dayanmadığını ileri sürer. Mahkeme, tarafların ve çocukların durumunu değerlendirerek B'nin rıza vermemesinin haklı olup olmadığına karar verir.

8. Sık sorulan sorular

Ev kayınpederimin adına kayıtlıysa aile konutu şerhi koydurabilir miyim?

TMK m. 194'teki şerh imkânı, evin eşlerden birine ait olduğu durumu düzenler. Ev tamamen üçüncü bir kişiye aitse bu madde kapsamında şerh konulması öngörülmemiştir. Bu durumda evde kalmaya ilişkin haklar, varsa kira veya kullanım ilişkisine göre ayrıca değerlendirilir.

Yazlığımıza da aile konutu şerhi konulabilir mi?

Kanun belirli bir ev türünü saymaz; ölçüt, evin ailenin yaşam merkezi olarak kullanılıp kullanılmadığıdır. Yılın yalnızca bir bölümünde kullanılan bir yazlığın veya hafta sonu evinin bu ölçütü karşılayıp karşılamadığı, ailenin evi fiilen nasıl kullandığına göre değerlendirilir; tartışma çıkarsa mahkeme karar verir.

Boşanma davası sürerken eşim evi satabilir mi?

Boşanma kararı kesinleşene kadar evlilik devam eder; bu nedenle TMK m. 194'teki rıza şartı dava süresince de geçerlidir. Ayrıca boşanma davasına bakan hâkim, dava süresince eşlerin barınmasına ve mallarının yönetimine ilişkin geçici önlemleri kendiliğinden alır (TMK m. 169 [1]).

Eşim vefat ederse birlikte oturduğumuz ev ne olur?

Sağ kalan eş, terekede eşlerin birlikte yaşadığı konut varsa, miras payına mahsuben bu konut üzerinde kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir; haklı sebepler varsa mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınabilir (TMK m. 652 [1]). Edinilmiş mallara katılma rejiminde de benzer bir düzenleme vardır (TMK m. 240).

Şerh koydurmak için eşime haber vermem gerekir mi?

Kanun, şerh için malik eşin onayını şart koşmaz; başvuruyu malik olmayan eş tek başına yapabilir (TMK m. 194/3). Bununla birlikte kanun, tapu müdürlüğünün ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmesini öngörür (TMK m. 1019 [1]).