Kiracı Depozitosunu Nasıl Geri Alır? Kesinti Şartları ve Uyuşmazlıkta Başvuru Yolları

1. Depozito nedir, en fazla ne kadar olabilir?

Kanun "depozito" yerine güvence kavramını kullanır; uygulamada "güvence bedeli" de denir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342 [1]).

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilecekse kanunun öngördüğü yöntem şudur: Kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder (TBK m. 342/2). Uygulamada depozito çoğu zaman doğrudan kiraya verene elden veya havaleyle ödenir. Bu, sözleşme sona erdiğinde depozitonun iade edilmesi gerektiği gerçeğini değiştirmez; ancak aşağıda anlatılan, bankadaki depozitoya özgü iade yolu bu durumda kullanılamaz.

2. Depozito ne zaman geri istenebilir?

Kanunda, kiraya verene ödenmiş nakit depozitonun kaç gün içinde iade edileceğine dair genel bir süre yoktur. Yargıtay, depozitonun iade edilebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi gerektiğini; kiralanan tahliye edilip kiraya verene teslim edilmedikçe iade borcunun doğmayacağını belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, 24.03.2026, E. 2025/3426, K. 2026/1556 [2]). Bu nedenle iade talebinin dayanağı, evin boşaltılıp anahtarların teslim edilmiş olmasıdır.

Sözleşmede iade için belirli bir gün kararlaştırılmışsa o günün geçmesiyle; böyle bir gün yoksa kiracının iadeyi isteyen ihtarıyla kiraya veren temerrüde (borcunu zamanında ödememiş sayılma) düşer (TBK m. 117 [1]). Temerrüdün sonucu olarak kiracı, gecikme için temerrüt faizi de isteyebilir (TBK m. 120).

3. Kiraya veren depozitodan hangi durumlarda kesinti yapabilir?

Kiracı, kiralananı ne durumda teslim aldıysa sözleşme bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334/1). Yargıtay da kiracının olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığını, yalnızca kötü (hor) kullanımdan kaynaklanan zarar ve hasardan sorumlu olduğunu belirtmiş; hor kullanımdan kaynaklandığı tespit edilen kalemlerde kullanım süresiyle orantılı bir yıpranma payı düşülmesi gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay 3. HD, 03.06.2026, E. 2025/6214, K. 2026/3472 [3]).

Boya, badana ve parke

Ev sahipleriyle en sık yaşanan anlaşmazlık boya ve parke giderleridir. Belirleyici olan, yıpranmanın olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığıdır. Yukarıda anılan kararda sözleşmede "kiracının daireyi boyalı tahliye edeceği" yazmasına rağmen Yargıtay, sözleşme hükümlerini de dikkate alarak her hasar kalemi için bu ayrımın bilirkişi incelemesiyle yapılmasını ve yalnızca hor kullanımdan doğan kalemlerin, yıpranma payı düşülerek hesaplanmasını istemiştir. Dolayısıyla böyle bir sözleşme hükmünün etkisi, somut olayda ayrıca değerlendirilir.

4. Kiraya verenin teslimde kontrol ve bildirim yükümlülüğü

Kiraya veren, ev geri verilirken durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları kiracıya hemen ve yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. İstisna: Teslim sırasında olağan bir incelemeyle fark edilemeyecek eksiklikler için kiracının sorumluluğu devam eder; kiraya veren bunları fark ettiğinde de kiracıya hemen yazılı bildirim yapmalıdır (TBK m. 335 [1]).

Bu kural kiracı açısından önemlidir: Teslim sırasında birlikte kontrol yapılması ve sonucun tutanağa geçirilmesi, sonradan ileri sürülen hasar iddialarına karşı önemli bir delildir.

5. Depozitoyu geri almak için pratik yol haritası

Eve girerken ve evden çıkarken

• Girişte: Evin durumunu gösteren, iki tarafça imzalanmış bir tutanak ve tarihli fotoğraf/video hazırlayın. Depozito tutarının ve nasıl ödendiğinin sözleşmede yazmasına dikkat edin; ödemeyi mümkünse banka havalesiyle ve açıklamaya "depozito" yazarak yapın.
• Çıkışta: Kiraya verenle birlikte kontrol yapın; anahtar teslim tarihini, sayaç değerlerini ve varsa tespit edilen kusurları içeren imzalı bir teslim tutanağı düzenleyin. Evin son hâlini tarihli fotoğraf ve videoyla kaydedin; son faturaların ödendiğini gösteren belgeleri saklayın.
• Kiraya veren teslim almaktan kaçınıyorsa: Uygulamada anahtarların noter aracılığıyla tevdi edilmesine başvurulmaktadır. Evin durumu için sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti (ileride kaybolabilecek bir durumu mahkeme aracılığıyla kayda geçirme) istenebilir; noterlerin vakıa tespitine ilişkin yetkisi de saklıdır (HMK m. 400 ve 401 [4]).

Yazılı iade talebi

Teslimden sonra depozitonun iadesini yazılı ve ispatlanabilir bir yolla (örneğin noter ihtarnamesiyle) isteyin; banka hesap bilgilerinizi ve makul bir ödeme süresini belirtin. Bu talep, kiraya vereni temerrüde düşürmek bakımından da önemlidir (TBK m. 117).

Depozito bankadaysa

Depozito kanundaki yönteme uygun olarak bankaya yatırılmışsa banka, parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibine veya kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 342/3).

6. Uzlaşma olmazsa başvuru yolları

Arabuluculuk: dava açmadan önce zorunlu

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin işler bunun dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B [5]). Bu kural 1 Eylül 2023'ten itibaren açılan davalarda uygulanmaktadır. Arabulucuya başvurmadan dava açılırsa dava, usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A/2). Depozito iadesi de kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan bu kapsamda değerlendirilir.

• Nereye: Yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna; büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne (m. 18/A/4).
• Süre: Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir (m. 18/A/9).
• Ücret: Arabuluculuk bürosuna başvuru ücretsizdir (Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı [6]). Taraflar anlaşamazsa iki saatlik arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; görüşmeler iki saati aşmışsa aşan kısım, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Bakanlıkça ödenen ve taraflarca karşılanan ücret yargılama giderlerinden sayılır. Taraflar anlaşırsa ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir (m. 18/A/12-13).
• İlk toplantıya katılmamak: Geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir (m. 18/A/11).
• Zamanaşımı: Başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur (m. 18/A/15).

Sulh hukuk mahkemesinde dava

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, anlaşmazlığı gösteren son tutanak dava dilekçesine eklenerek dava açılır (m. 18/A/2).

• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan alacak davalarına, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4/1-a [4]). Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 316/1-a).
• Yetkili mahkeme: Genel kural, davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6). Sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 10); para borçlarında ifa yeri, aksi kararlaştırılmamışsa alacaklının yerleşim yeridir (TBK m. 89 [1]). Sözleşmedeki yetki kayıtları ayrıca incelenmelidir.

İlamsız icra takibi

Arabuluculuk şartı dava açılması için arandığından, kiracı alacağı için icra dairesinde ilamsız icra takibi de başlatabilir. Kiraya verene ödeme emri gönderilir; kiraya veren ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir ve süresinde yapılan itiraz takibi durdurur (İİK m. 62 ve 66 [7]). Bu durumda kiracı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir (İİK m. 67). Bu dava da bir dava olduğundan, açılmadan önce arabuluculuk şartının yerine getirilmesine dikkat edilmelidir. Mahkeme itirazı haksız bulursa, talep üzerine borçlu aleyhine hükmolunan tutarın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına karar verebilir; takibi haksız ve kötü niyetli bulunan alacaklı da tazminata mahkûm edilebilir (İİK m. 67/2).

7. İspat: kim neyi kanıtlamalı?

Kural olarak ispat yükü, iddia ettiği olgudan kendi lehine hak çıkaran taraftadır (HMK m. 190 [4]). Buna göre:

• Kiracı, depozitoyu ödediğini kanıtlamalıdır. Sözleşmedeki depozito maddesi, banka dekontu veya imzalı makbuz bu konuda temel belgelerdir. Kanunda belirlenen ve her yıl yeniden değerleme oranında güncellenen tutarı aşan hukuki işlemler kural olarak senetle ispat edilir (HMK m. 200 ve Ek m. 1). Kiraya verenin depozitoyu aldığını gösteren kendi yazılı mesajları "delil başlangıcı" sayılabilir; bu durumda tanık da dinlenebilir (HMK m. 202).
• Kiraya veren, depozitodan düşmek istediği alacağını kanıtlamalıdır: hasarın varlığı, hor kullanımdan kaynaklandığı ve tutarı ya da ödenmemiş kira ve giderler. Teslimdeki yazılı bildirim yükümlülüğü (TBK m. 335) de bu noktada önem taşır.

8. Depozito güncellenerek mi, hangi para birimiyle iade edilir?

Kanunda, kiraya verene ödenen nakit depozitonun enflasyon karşısında güncellenerek iade edileceğine dair açık bir hüküm yoktur. Yargıtay, sözleşmede verilen depozitodan fazlasının istenemeyeceği açıkça kararlaştırılmışsa depozitonun güncellenmiş değerinin hesaplanmasını doğru bulmamıştır (Yargıtay 3. HD, 18.10.2021, E. 2021/5500, K. 2021/10204 [8]). Sözleşmede böyle bir hüküm bulunmadığında güncelleme yapılıp yapılamayacağı ve hangi yöntemle hesaplanacağı tartışmalıdır; somut sözleşmenin ifadesi belirleyicidir.

Para birimi konusunda da sözleşmenin yorumu esas alınır. Yargıtay, bir işyeri kirasında depozitonun Türk lirası olarak ödendiği ancak sözleşmede ödeme tarihindeki kur üzerinden ABD doları karşılığının yazıldığı bir olayda, tarafların iradesinin dolar cinsinden depozito olduğunu kabul eden ve iadenin dolar üzerinden yapılmasına hükmeden kararı onamıştır (Yargıtay 3. HD, 29.04.2026, E. 2025/5661, K. 2026/2584 [9]).

9. Varsayımsal örnek

Bu örnek tamamen varsayımsaldır. Kiracı K, aylık kirası 20.000 TL olan bir daireye girerken 40.000 TL depozitoyu banka havalesiyle ödemiş, açıklamaya "depozito" yazmıştır; giriş sırasında evin fotoğraflarını da çekmiştir. Üç yıl sonra evden çıkarken kiraya verenle birlikte teslim tutanağı düzenlenir; tutanağa yalnızca bir mutfak dolabı kapağının kırık olduğu yazılır. Kiraya veren daha sonra tüm evin boyanması ve dolap kapağı için toplam 30.000 TL keserek yalnızca 10.000 TL iade eder.

K, noter ihtarnamesiyle kalan tutarı ister; sonuç alamayınca arabuluculuk bürosuna başvurur. Görüşmede dolap kapağı için yapılan kesintinin hor kullanım kapsamında kalabileceği, ancak kullanım süresine bağlı boya yıpranmasının olağan eskime sayılabileceği tartışılır. Taraflar anlaşamazsa K, son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir; hangi kalemin olağan, hangisinin hor kullanımdan kaynaklandığını mahkeme, gerekirse bilirkişi incelemesiyle belirler.

10. Sık sorulan sorular

Kirada oturduğum ev satıldı; depozitoyu kimden isteyeceğim?

Ev satılırsa yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310 [1]). Yargıtay, kanun yararına temyiz üzerine verdiği bir kararda, depozitoyu teslim alan önceki malikin bu parayı yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerektiğini; ispat edemezse iade yükümlülüğünün devam edeceğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, 12.05.2026, E. 2026/3664, K. 2026/2960; Resmî Gazete 1.9.2026, S. 33357 [10]).

Son ayın kirasını ödemeyip depozitodan düşülmesini isteyebilir miyim?

Tek taraflı olarak yapmak risklidir. Takas için iki borcun da muaccel (ödeme zamanı gelmiş) olması gerekir (TBK m. 139 [1]); depozitonun iade borcu ise kural olarak ev teslim edildikten sonra doğar. Ödenmeyen kira, kiraya verene temerrüt nedeniyle fesih ihtarı gönderme imkânı verebilir (TBK m. 315). Böyle bir mahsup isteniyorsa kiraya verenle yazılı olarak anlaşmak daha güvenlidir.

Kiraya veren evi teslim almaya gelmiyorsa ne yapabilirim?

Teslim girişiminizi belgeleyin ve anahtarları noter aracılığıyla tevdi edin. Yukarıda anılan 2026/3472 sayılı kararın konusu olan olayda kiracı, anahtarları teslim almayan kiraya veren için noterde emanete bırakmıştı; Yargıtay, tahliyenin noter emanet tutanağının tebliğ edildiği tarihte gerçekleştiğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, 03.06.2026, E. 2025/6214, K. 2026/3472 [3]).

Arabuluculukta anlaşırsak ne olur?

Anlaşma bir belgeye bağlanır. Kira uyuşmazlıklarında bu belgenin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin sulh hukuk mahkemesinden alınması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B/3). Bu şerhi içeren anlaşma ilam niteliğinde belge sayılır, yani ödenmezse mahkeme kararı gibi icraya konulabilir; üzerinde anlaşılan konular için ayrıca dava açılamaz (m. 18/2 ve 18/5).

Depozito için avukat tutmak zorunlu mu?

Hayır. Arabuluculuk başvurusu da dava da kişinin kendisi tarafından yapılabilir. Ancak hasar kalemlerinin olağan ve hor kullanım olarak ayrılması, delil toplanması ve takibe itiraz sonrasındaki süreler, tutarın büyüklüğüne göre hukuki destek almayı gerektirebilir.