Kira Tespit Davası Nedir? Ne Zaman Açılır, Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

1. Kira tespit davası nedir, hangi kiralarda uygulanır?

Kira sözleşmesi yenilendiğinde, örneğin kiracı bir yıllık sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı için sözleşme kanun gereği bir yıl daha uzadığında (TBK m. 347/1), taraflar yeni dönemin kirası konusunda anlaşamayabilir. Kanunda "kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava" olarak geçen kira tespit davasında mahkeme, yeni kira döneminde ödenecek kirayı belirler. Dava sözleşmeyi sona erdirmez; yalnızca kiranın tutarını belirler.

Bu yazıdaki kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay veya daha kısa süreli kiralarında bu hükümler uygulanmaz (TBK m. 339 [1]).

Kira tespit davası iki davayla karıştırılmamalıdır:

• Tahliye davası: Kiracının taşınmazı boşaltmasına yöneliktir. Kira artışında anlaşamamak, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri değildir (TBK m. 347–352).
• Uyarlama davası: Sözleşme yapılırken öngörülemeyen olağanüstü bir durum dengeyi borçlu aleyhine ağır biçimde bozarsa sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir (TBK m. 138 [1]). Bu dava, aşağıda anlatılan beş yıl ve TÜFE kurallarından farklı şartlara bağlıdır.

2. Mahkeme yeni kirayı neye göre belirler?

İlk beş yıl: TÜFE sınırı

Kanun, yenilenen kira dönemleri için yapılan artış anlaşmalarını, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli sayar. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m. 344/1 [1]). Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır. Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazsa bile ilk beş yılda bu sınırın üzerinde artış istenemez.

Sözleşmede artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamıyorsa, kiraya veren yeni kirayı tek başına belirleyemez. Bu durumda kirayı hâkim belirler; hâkim de TÜFE oranını aşamaz ve kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verir (TBK m. 344/2 [1]).

Beş yılı dolduran kiralarda: emsal kira ve hakkaniyet

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının kirası hâkim tarafından şu ölçütler birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3 [1]):

• TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• kiralananın durumu (konumu, büyüklüğü, yapının niteliği gibi),
• emsal kira bedelleri, yani benzer özellikteki yakın taşınmazlar için ödenen kiralar.

Bu kural, taraflar sözleşmede bir artış oranı kararlaştırmış olsa bile uygulanır. Örneğin bir yıllık sözleşmeyle 1 Mart 2020'de başlayan bir kirada, 1 Mart 2025'te başlayan kira yılı altıncı yıldır; bu yılın kirası emsal kiralar da dikkate alınarak belirlenebilir. Bu şekilde belirlenen kira, izleyen yıllarda yeniden ilk beş yıldaki ilkelere, yani TÜFE sınırına göre değiştirilebilir (TBK m. 344/3, son cümle).

Uygulamada hesap: boş kiraya verilse getireceği bedel ve hak ve nesafet indirimi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, beş yıl sonrasındaki belirlemede izlenen yöntemi bir kararında şöyle açıklamıştır: Bilirkişi, yani mahkemenin teknik konuda görüşüne başvurduğu uzman, kiralananın boş olarak aynı şartlarda yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği kirayı belirler. Hâkim bu tutardan, kiracılık süresini ve tarafların sözleşmeden bekledikleri amaçları gözeterek eski kiracı lehine yüzde 5 ile yüzde 20 arasında "hak ve nesafet" (hakkaniyet) indirimi yapar. Emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneği dosyaya alınmalı; bilirkişi kiralananı ve emsalleri yerinde görerek konum, nitelik, kullanım şekli ve kira başlangıç tarihi gibi özellikleri tek tek karşılaştırmalıdır. İşyeri kiraları brüt olarak tespit edilir. Aynı kararda, emsal karşılaştırması içermeyen bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağı belirtilmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2025/6234, K. 2026/2844, 6.5.2026 [2]). Daire, başka bir dosyada bilirkişinin belirlediği bedelden yüzde 10 indirim yapılarak verilen kararı onamıştır (Yargıtay 3. HD, E. 2026/484, K. 2026/3681, 9.6.2026 [3]).

İndirim oranı kanunda yazılı değildir; somut dosyada hâkimin takdirine bağlıdır.

Yabancı para ile kararlaştırılan kiralar

Kira yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 ise saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak yukarıdaki beş yıl kuralı uygulanır (TBK m. 344/4). Bu yazı Türk lirası ile yapılan kiraları esas alır.

3. Dava ne zaman açılmalı? Süre koşulları

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için kanun şu koşullardan birini arar (TBK m. 345 [1]):

4. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır, yani mahkemenin davayı inceleyebilmesi için yerine getirilmesi gereken bir ön koşuldur. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bunun dışındadır (HUAK m. 18/B [4]). Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamadığını gösteren son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir (HUAK m. 18/A-2).

Süreç kısaca şöyle işler:

1. Başvuru: Uyuşmazlık konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro yoksa görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır (HUAK m. 18/A-4).
2. Görüşmeler: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m. 18/A-9).
3. Anlaşma: Taraflar yeni kira üzerinde anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir. Kira uyuşmazlıklarında bu belge için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK m. 18/B-3). Bu şerhi taşıyan anlaşma, ilam niteliğinde belge sayılır ve icra yoluyla uygulanabilir (HUAK m. 18 [4]).
4. Anlaşamama: Arabulucu son tutanağı düzenler; bundan sonra dava açılabilir.

5. Dava nerede ve nasıl görülür?

• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan davalara, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4/1-a [5]).
• Yetkili mahkeme: Genel kural, davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6). Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 10).
• Yargılama usulü: Sulh hukuk mahkemesindeki davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 316/1-a). Davalının cevap süresi, dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m. 317/2). Taraflar tüm delillerini dilekçeleriyle birlikte bildirmek zorundadır (HMK m. 318). İlk duruşmadan sonra tahkikat kural olarak iki duruşmada tamamlanır ve duruşmalar arasındaki süre bir ayı geçemez; bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek daha uzun süre verebilir (HMK m. 320/3).

Bilirkişinin kiralananı ve emsalleri yerinde incelemesi gerektiğinden mahkeme bu amaçla keşif, yani taşınmazın hâkim ve bilirkişi tarafından yerinde incelenmesini yapabilir. Kanunda davanın ne kadar süreceğine ilişkin bir süre yoktur; süreyi mahkemenin iş yükü ve bilirkişi incelemesi belirler.

Dilekçeyle birlikte neler hazırlanır?

• Kira sözleşmesi ve varsa sonradan yapılan ek protokoller
• Ödenen kiraları gösteren banka dekontları
• Artış bildirimi (örneğin noter ihtarnamesi) ve tebliğ edildiğini gösteren belge
• Arabuluculuk son tutanağı
• Emsal kira sözleşmeleri ya da bunların nereden getirtilebileceğine ilişkin bilgiler
• Taşınmazın niteliğini gösteren belgeler (tapu bilgileri, fotoğraflar gibi)

6. Karar ne zamandan geçerli olur, kira farkı ne zaman istenir?

Yukarıdaki koşullardan biri sağlanmışsa, mahkemenin belirlediği kira yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345). Dava sürdüğü için o dönemde ödenen kira ile belirlenen kira arasında bir fark oluşabilir.

Bu farkın tahsili için kararın kesinleşmesi, yani kanun yoluna başvurulmaması ya da kanun yolu incelemesinin tamamlanması önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit kararı kesinleşmeden bu karara dayanılarak kira farkı için icra takibi başlatılmasını hatalı bulmuş ve bu takibe yapılan itirazın iptali için açılan davanın reddi gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/7339, K. 2019/5407, 13.6.2019 [6]).

Dava sürerken kiracının mevcut kirayı ödemeyi kesmesi ayrı bir risk doğurur: Muaccel (ödeme günü gelmiş) kira ödenmezse kiraya veren, konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 günlük yazılı süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m. 315 [1]).

7. Varsayımsal örnek

Bu örnek tamamen varsayımsaldır. A, bir daireyi 1 Eylül 2021'de bir yıllık sözleşmeyle kiralamıştır; sözleşme her yıl kendiliğinden uzamış ve kira her yıl TÜFE oranında artırılmıştır. Ev sahibi B, 1 Eylül 2026'da başlayan altıncı kira yılı için kiranın emsallerin altında kaldığını düşünür ve Temmuz 2026'da A'ya noter aracılığıyla kiranın artırılacağını bildirir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaz; B, yeni kira dönemi bitmeden son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açar. Bilirkişi, dairenin boş olarak kiraya verilmesi hâlinde aylık 40.000 TL getireceğini belirler; mahkeme A'nın uzun süredir kiracı olmasını gözeterek yüzde 10 indirim yapar ve kirayı aylık 36.000 TL olarak belirler. Bildirim yeni dönemden 30 günden daha önce yapıldığı için bu bedel 1 Eylül 2026'dan itibaren geçerli olur; aradaki farkın icra takibine konu edilmesi için kararın kesinleşmesi beklenir. Eylül 2027'de başlayan kira yılında ise kira TÜFE sınırı içinde artırılabilir.

8. Sık sorulan sorular

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracıların da kiraya veren gibi kira bedelinin tespitini dava yoluyla isteyebileceğini belirtmiştir. Aynı kararda, tespiti istenen dönem sona erdikten sonra açılan davanın reddedilmesi gerektiği kabul edilmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2013/680, K. 2013/1823, 7.2.2013 [7]).

Kira artışını kabul etmezsem ev sahibi beni çıkarabilir mi?

Artış talebini kabul etmemek, kanunda sayılan tahliye sebepleri arasında yer almaz. Kiraya veren, sözleşmeyi yalnızca süresinin bittiğine dayanarak da sona erdiremez; on yıllık uzama süresinin sonunda kanundaki bildirimle sebep göstermeden fesih imkânı ise ayrıca saklıdır (TBK m. 347 [1]). Anlaşma sağlanamazsa kiraya verenin artış için başvuracağı yol arabuluculuk ve kira tespit davasıdır.

Artış bildirimi için noter ihtarnamesi şart mı?

Kanun bildirimin yazılı olmasını arar; noter şartı öngörmez (TBK m. 345). Ancak bildirimin yapıldığını ve tarihini ispat etmek kiraya verene düşer. Bu nedenle tebliğ tarihini belgeleyen bir yol, örneğin noter ihtarnamesi, ispat kolaylığı sağlar.

Arabuluculuk görüşmesine katılmazsam ne olur?

Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir. Bu taraf sonradan açılan davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemesi gereken yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. İki taraf da katılmazsa yargılama giderleri her tarafın kendi üzerinde kalır (HUAK m. 18/A-11 [4]).

Kira tespit davasının masrafları nelerdir?

Dava açılırken harç ile Adalet Bakanlığının her yıl belirlediği gider avansı yatırılır; istenen deliller için mahkeme ayrıca delil avansı belirleyebilir (HMK m. 120 [5]). Tutarlar her yıl değişir. Yargılama giderleri sonunda aleyhine hüküm verilen tarafa yükletilir; taraflar kısmen haklı çıkarsa haklılık oranına göre paylaştırılır (HMK m. 326). Arabuluculukta anlaşma sağlanamaz ve görüşme iki saatten az sürerse iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; bu ücret de yargılama giderlerinden sayılır. Anlaşma hâlinde ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır (HUAK m. 18/A-12 ve 13).