Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

1. Bir yıllık sözleşme bitince ne olur?

Sözleşmenin üzerinde bir bitiş tarihi bulunması, kiracının o tarihte evi boşaltmasını zorunlu kılmaz. TBK m. 347 uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce sona erdirme bildiriminde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar. Her yıl yeni sözleşme imzalamak gerekmez. Kiraya veren yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır. [1]

Bu koruma, kiracının her koşulda süresiz kalabileceği anlamına gelmez. Kanuni bir tahliye sebebi doğarsa veya uzun süreli kiralarda sebepsiz fesih koşulları oluşursa sonuç değişebilir.

Bu rehber konut ve çatılı işyerlerine ilişkindir. Arsa ve açık otopark gibi diğer kiralarda veya niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralarında aynı kurallar uygulanmayabilir. [1]

2. Hangi durumda tahliye istenebilir?

Aşağıdaki tablo sık karşılaşılan durumları ayırır. Tahliye sebebinin bulunması, ev sahibinin kiracıyı kendiliğinden zorla çıkarabileceği anlamına gelmez; gerekli bildirim ve başvuru işlemleri de yerine getirilmelidir.

Bu sebepler TBK m. 310, 315 ve 347–352 kapsamında değerlendirilir. [1]

3. Ev sahibi “Kendim veya çocuğum oturacak” diyorsa

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, çocukları ve torunları gibi altsoyunun, anne ve babası gibi üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacına dayanabilir. Her akrabalık ilişkisi bu kapsama girmez.

Sadece “ihtiyacım var” demek yeterli değildir; taşınmazı kullanma zorunluluğunun ortaya konulması gerekir. İhtiyaç sahibinin mevcut konut ve çalışma koşulları ile gereksinimi gösteren belgeler önemlidir. Belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç nedeniyle dava, kural olarak sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde açılır. Arabuluculuk ve dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimin süreye etkisi ayrıca değerlendirilir. [1]

Yeniden inşa, imar veya esaslı onarım da tahliye sebebi olabilir. Ancak bu işler sırasında taşınmazın kullanımının imkânsız olması gerekir; sıradan boya ve küçük tadilat işleri tek başına yeterli değildir. Riskli yapı ve kentsel dönüşüm işlemleri kendi mevzuatına göre ayrıca incelenir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmazın başkasına kiralanması sınırsız değildir. TBK m. 355, haklı sebep bulunmadıkça üç yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiralamayı yasaklar. Aykırılık hâlinde tazminat gündeme gelebilir. Bununla birlikte tahliyenin nasıl gerçekleştiği ve diğer şartlar incelenmeden her taşınma için otomatik tazminat sonucu çıkarılamaz. [1]

4. Ev satılırsa yeni ev sahibi hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur. Kiracı sırf satış gerçekleştiği için yeni bir sözleşme imzalamak veya hemen taşınmak zorunda değildir. [1]

Yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için ihtiyacı varsa TBK m. 351 kapsamında iki yol gündeme gelir:

• Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup edinmeden altı ay sonra tahliye davası açmak.
• Mevcut kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açmak.

İlk yoldaki altı ay, taşınmazın edinildiği tarihle ilgilidir. “İhtar geldi, her durumda altı ay daha kalabilirim” diye hesap yapılmamalıdır. Edinme ve tebliğ tarihleri, sözleşmenin bitişi ve arabuluculuk süreci birlikte kontrol edilir. Yeni malikin ihtar göndermesi tek başına zorla tahliye yetkisi vermez. [1]

5. Tahliye taahhüdü imzaladıysanız

Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Sözleşmenin normal bitiş tarihinden farklı bir hukuki dayanak oluşturur. TBK m. 352 uyarınca kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Noterde düzenlenmemiş olması tek başına geçersiz olduğu anlamına gelmez. [1] [4]

Geçerli taahhütteki tarihte boşaltma yapılmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Dava yolu seçildiğinde arabuluculuk koşulu da dikkate alınır.

“Boş imzaladım, o yüzden geçersizdir” varsayımına güvenilmemelidir. İmza, belgenin gerçekte ne zaman verildiği ve anlaşmaya aykırı doldurulup doldurulmadığı ispat bakımından önemlidir. Boş imza savunması her olayda kabul edilmez; belgenin tamamı ve ilgili yazışmalar incelenmelidir. [5]

Aile konutunda eşin durumu ayrıca değerlendirilir. Kiracı olmayan eşin sonradan sözleşmeye taraf olması, önceden geçerli olarak verilmiş bir tahliye taahhüdünü kendiliğinden geçersiz kılmaz. [6]

6. Ödenmeyen kira: 30 günlük süre ve iki haklı ihtar

Bunlar farklı tahliye yollarıdır. “İki ihtar gelmeden çıkarılamam” düşüncesi doğru değildir.

Ödenmeyen borç için süre verilmesi

TBK m. 315 uyarınca vadesi gelmiş kira veya yan gider ödenmezse, kiraya veren yazılı bildirimle ödeme süresi verip bu süre içinde de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyerlerinde süre en az 30 gündür; bildirimin yapıldığı günü izleyen gün başlar. Süresinde ödeme yapılmaması fesih ve tahliye sürecine dayanak olabilir. Bu yol için mutlaka iki ayrı ihtar gerekmez. [1]

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Bir yıllık ve daha uzun sözleşmelerde aynı kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmesi ayrı bir dava sebebidir. Herhangi iki mesaj veya aynı borca ilişkin iki bildirim otomatik olarak yeterli değildir. Borcun doğumu, ihtarların tebliği ve ödemelerin tarihleri incelenir. Bir yıldan kısa sözleşmelerde değerlendirme kira süresi üzerinden yapılır. [1]

Bu yolda dava, ilgili kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren kural olarak bir ay içinde açılır. Arabuluculuğun ve yazılı dava bildiriminin süreye etkisi ayrıca hesaba katılır. İhtardan sonra ödeme yapılması, gecikmenin iki haklı ihtar bakımından etkisini her durumda ortadan kaldırmaz.

7. On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

Belirli süreli kiralarda kanun, eve girişten itibaren on yıldan değil, on yıllık uzama süresinden söz eder. Önce ilk sözleşme süresi tamamlanır, ardından on uzama yılı hesaplanır. Kiraya veren bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. [1]

Örnek, ilişkinin sonradan yeni bir sözleşmeyle düzenlenmediği olağan bir belirli süreli kirayı esas alır. Sonraki belgelerin niteliği ve eski tarihli sözleşmelerde geçiş hükümleri sonucu etkileyebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise başlangıçtan on yıl sonra genel fesih dönem ve bildirim kuralları uygulanır; yukarıdaki toplama doğrudan başvurulmaz.

8. Kira artışında anlaşamamak tahliye sebebi mi?

Ev sahibinin istediği her artışı kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni dönemdeki artış, sözleşme ve TBK m. 344 çerçevesinde belirlenir. Beş yılı aşan kiralarda bedelin mahkemece belirlenmesi gündeme gelebilir; beş yılın dolması kendiliğinden tahliye hakkı yaratmaz. [1]

Buna karşılık artışı kabul etmediğiniz için ödemeyi tamamen kesmeniz veya hukuken ödenmesi gereken tutarın altında ödeme yapmanız farklı riskler doğurabilir. İstenen artışın uygunluğu ile ödenmesi gereken kira borcu ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Sözleşmenin bir yıl uzaması, bedelin mutlaka aynı kalacağı anlamına gelmez.

9. Mesaj, ihtar veya icra belgesi geldiğinde ne yapmalı?

1. Belgenin türünü ayırın. Ev sahibinin mesajı, noter ihtarı, arabuluculuk daveti, dava dilekçesi ve icra tahliye emri aynı sonuçları doğurmaz. Sıradan bir “çık” mesajı tahliye kararı değildir; resmî tebligat ise bekletilmemelidir.
2. Tebliğ tarihini kaydedin. Zarfı, elektronik tebligatı ve eklerini saklayın. Süre her zaman belgenin üzerindeki düzenleme tarihinden başlamaz.
3. Talebin gerekçesini bulun. Süre bitimi, ihtiyaç, borç, taahhüt veya uzun süreli kira nedeniyle fesih: kontrol edilecek koşullar gerekçeye göre değişir.
4. Belgeleri bir araya getirin. İlk sözleşme, sonraki protokoller, banka dekontları, taahhütler ve yazışmalar somut değerlendirme için gereklidir.
5. Cevap ve itiraz süresini kontrol ettirin. İcra belgesindeki süre ile dava dilekçesine cevap süresi aynı olmayabilir. Arabuluculuk görüşmesi yapılması, bütün icra sürelerinin durduğu anlamına gelmez.

Ev sahibi kiracıyı çıkarmak için kendiliğinden kilidi değiştirip eşyalara el koyamaz veya hizmetleri baskı amacıyla kestiremez. Zorla tahliye hukuki dayanak ve icra usulüyle yürütülür. Ancak “her durumda önce normal bir tahliye davası gerekir” demek de doğru değildir; şartları varsa ilamsız icra yoluna başvurulabilir. [2]

10. Arabuluculuk, dava ve süreler

1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru kural olarak zorunludur. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliye işlemleri istisnadır. İcra mahkemesindeki talep ile sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava aynı usule tabi kabul edilmemelidir. [2]

Arabulucu tahliye kararı vermez. Taraflar boşaltma tarihi, borç, depozito ve teslim koşulları üzerinde anlaşabilir. Anlaşma belgesi hukuki sonuç doğurduğundan yükümlülükler ve tarihler imzadan önce açıkça belirlenmelidir. Anlaşma olmazsa uygun yargısal yola devam edilir.

Dava şartı arabuluculukta başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez. Bu kural bütün ihtar, bildirim veya icra itiraz sürelerine yayılmamalıdır. Bir aylık dava süresi ile yeni malikin bir aylık bildirim süresi birbirine karıştırılmamalıdır. [7]

TBK m. 353 kapsamında, dava açılacağına ilişkin zamanında yapılan yazılı bildirim dava süresini bir kira yılı uzatabilir. Her ihtarın bütün süreleri uzatacağı söylenemez; bildirimin içeriği, dayanağı ve zamanı kontrol edilmelidir. [1]

11. Kendi durumunuz için kısa kontrol

• Yalnızca sözleşmenin bitiş tarihi geldi: Konut ve çatılı işyerinde bu gerekçe tek başına çıkmanızı gerektirmez.
• İhtiyaç, borç veya taahhüt ileri sürülüyor: Mesele yalnızca süre bitimi değildir; ilgili sebep ve belgeler incelenmelidir.
• Ev satıldı: Kira ilişkisi devam eder; yeni malikin ihtiyaca dayalı başvurusu varsa özel koşullar kontrol edilir.
• Uzun yıllardır aynı taşınmazdasınız: İlk sözleşme süresi ile uzama yılları ayrılarak bildirim takvimi hesaplanmalıdır.
• Mahkeme veya icra belgesi geldi: Genel uzama kuralına güvenip belgeyi bekletmeyin; cevap veya itiraz süresini kontrol edin.

Kiraya veren açısından da ilk adım, eldeki belgelere uygun tahliye sebebini belirlemektir. Sadece sözleşmenin bitimine dayanmak yerine ilgili sebebin koşulları ve başvuru takvimi birlikte değerlendirilmelidir.