Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır? Mirasçılar Anlaşamazsa İzlenecek Yollar

1. Miras kalan evde mirasçıların durumu nedir?

Mirasbırakan (ölen kişi) birden fazla mirasçı bırakmışsa, paylaşmaya kadar mirasçılar arasında bir miras ortaklığı doğar ve mirasçılar terekenin (ölenin bütün malvarlığının) tamamına elbirliğiyle sahip olur (TMK m. 640 [1]).

Terimler:

• Elbirliği mülkiyeti: Ortakların belirli bir payının olmadığı, malın hepsine birlikte sahip olunan mülkiyet türü. Kanunda veya sözleşmede aksine hüküm yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri (örneğin satış) için bütün ortakların oybirliği gerekir (TMK m. 701–702 [1]).
• Paylı mülkiyet: Her ortağın belirli bir payı (örneğin 1/4) olduğu mülkiyet türü. Paydaş kendi payını tek başına satabilir (TMK m. 688 [1]).

Pratik sonuç: Ev elbirliği hâlindeyken mirasçılardan biri, diğerlerinin rızası olmadan evi satamaz, kiraya veremez veya kendi “payını” ayrı bir pay olarak tapuda devredemez. Mirasçılar mahkemeye başvurarak paylaşmaya kadar ortaklığı temsil edecek bir temsilci atanmasını isteyebilir; ayrıca her mirasçı terekenin haklarının korunmasını tek başına isteyebilir (TMK m. 640).

2. Paylaşmaya başlamadan önce ne gerekir?

1. Mirasçılık belgesi (veraset ilamı): Kimlerin mirasçı olduğunu gösteren belgedir. Sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınabilir (TMK m. 598 [1]).
2. Tapuda intikal: Evin tapu kaydının mirasçılar adına geçirilmesidir. Başvuru tapu müdürlüğüne yapılır.
3. Mirası reddetmeyi düşünenler için: Borçlu bir terekede mirası reddetmek için kanuni süre vardır; bu süre geçmeden mirası kabul anlamına gelebilecek işlemlerden kaçınmak gerekir. Ayrıntı için Mirası Reddetme Süresi yazımıza bakabilirsiniz.

3. Mirasçılar anlaşırsa ev nasıl paylaşılır?

Paylaşma her şeyden önce mirasçıların anlaşmasıyla yapılır; anlaşma yoksa paylar hâkim tarafından oluşturulur (TMK m. 650 [1]). Sık görülen anlaşma biçimleri:

Paylaşma sözleşmesi: Mirasçıların paylaşma konusunda yaptığı sözleşme ancak yazılı şekilde yapılırsa geçerlidir ve onları bağlar (TMK m. 676). Evin tapuda bir mirasçıya devri için ayrıca tapu müdürlüğünde işlem yapılması gerekir.

Paylı mülkiyete çevirme: Bir mirasçı, sulh hâkiminden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir. Hâkim diğer mirasçılara itiraz için süre verir; bu süre içinde haklı bir itiraz gelmez veya bir mirasçı paylaşma davası açmazsa paylı mülkiyete geçilmesine karar verir (TMK m. 644 [1]).

4. Sağ kalan eşin evle ilgili özel hakkı

Ölen kişinin eşi de mirasçılardan biriyse, eşlerin birlikte yaşadığı konut için kanun eşe özel bir imkân tanır: Sağ kalan eş, birlikte yaşadıkları konut ve ev eşyası üzerinde, miras payına mahsup edilmek (payından düşülmek) üzere mülkiyet hakkı verilmesini isteyebilir. Haklı sebepler varsa eş ya da diğer yasal mirasçılar, mülkiyet yerine intifa (kullanma ve gelirinden yararlanma) veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m. 652 [1]).

Bu hak, ölen kişinin bir meslek veya sanatı icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı mesleği sürdürmek için ihtiyaç duyduğu bölümler için kullanılamaz (TMK m. 652).

5. Mirasçılar anlaşamazsa ne olur?

1. Her mirasçı paylaşmayı isteyebilir

Sözleşme veya kanun ortaklığın sürdürülmesini gerektirmiyorsa, her mirasçı her zaman terekenin paylaştırılmasını isteyebilir (TMK m. 642). Diğer mirasçıların “satmak istemiyorum” demesi tek başına paylaşmayı engellemez.

İstisna — erteleme: Hemen paylaşma, paylaştırılacak malın veya terekenin değerini önemli ölçüde düşürecekse, hâkim bir mirasçının istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir (TMK m. 642).

2. Önce arabulucuya başvurmak zorunludur

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B [2]). Bu kural 1 Eylül 2023'ten beri uygulanmaktadır; o tarihte görülmekte olan davalara uygulanmaz (6325 sayılı Kanun geçici m. 3).

• Başvuru yapılmadan dava açılırsa dava, başka bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A/2).
• Süre: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (m. 18/A/9).
• İlk toplantıya katılmamak: Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, sonradan açılan davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; ayrıca lehine hükmedilecek vekâlet ücreti yarıya iner (m. 18/A/11).
• Anlaşma olursa: Anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazın devrine ilişkin anlaşmalarda, şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir (m. 18/B/3 ve 18/B/5).

3. Ortaklığın giderilmesi davası

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası (uygulamada eski adıyla izale-i şuyu) açabilir.

• Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi (HMK m. 4 [3]).
• Yetkili mahkeme: Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12 [3]). Terekenin bütün olarak paylaşılmasına ilişkin davalarda ise ölen kişinin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 11 [3]). Hangi kuralın uygulanacağı davanın tek bir evle mi, bütün terekeyle mi ilgili olduğuna göre değişir.
• Taraflar: Uygulamada davayı açan mirasçı dışındaki bütün mirasçılar davada yer alır.

4. Mahkeme nasıl paylaştırır?

Kanundaki sıra şudur (TMK m. 642, 651 ve 699 [1]):

1. Aynen paylaşma: Mümkünse mal bölünerek paylaştırılır; hâkim olanak varsa her taşınmazı bütün olarak bir mirasçıya verir ve paylar arasındaki farkı parayla denkleştirir.
2. Satış yoluyla paylaşma: Mal bölünemiyorsa veya bölünmesi değerinde önemli bir düşüşe yol açacaksa satılır ve bedel paylar oranında bölüştürülür. Mirasçılardan biri isterse satış artırmayla yapılır; mirasçılar artırmanın şeklinde anlaşamazsa sulh hâkimi artırmanın mirasçılar arasında mı, herkese açık mı yapılacağına karar verir (TMK m. 651).

Bir apartman dairesi fiziken bölünemediğinden ve mirasçılar evin birine verilmesinde anlaşamadığında, kanundaki sıraya göre satış gündeme gelir. Sonuç; taşınmazın niteliğine, tereke içindeki diğer mallara ve mirasçıların taleplerine göre değişir.

Satıştan sonra: Satış bedeli, satış masrafları düşüldükten sonra mirasçılar arasında payları oranında bölüştürülür.

6. Evde mirasçılardan biri oturuyorsa

Elbirliği hâlindeki bir evin kullanımı da kural olarak bütün mirasçıları ilgilendirir. Bir mirasçının evi diğerlerinin rızası olmadan tek başına kullanması hâlinde, diğer mirasçıların kullanımdan yoksun kaldıkları dönem için ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edip edemeyeceği; kullananın iyi niyetine, diğer mirasçıların kullanım talebini bildirip bildirmediğine ve somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Bu konu büyük ölçüde yargı içtihadıyla şekillenmiştir; somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

7. Varsayımsal örnek

Bu örnek tamamen varsayımsaldır. Babaları vefat eden üç kardeşe, annelerinin daha önce vefat etmiş olması nedeniyle eşit paylarla bir daire kalmıştır. Bir kardeş evi satmak, biri evde oturmaya devam etmek, üçüncüsü ise payının parasını almak ister. Önce noterden mirasçılık belgesi alırlar ve tapuda intikal yaptırırlar. Evde oturmak isteyen kardeş, diğer iki kardeşe paylarının karşılığını ödeyip evi üzerine almayı önerir; ancak bedelde anlaşamazlar. Zorunlu arabuluculuk görüşmesinde de uzlaşma çıkmaz. Kardeşlerden biri sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açar. Daire bölünemeyeceğinden mahkeme satışa karar verir; satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra üç kardeşe eşit olarak dağıtılır. Evde oturan kardeş, isterse açık artırmaya katılarak evi satın almayı deneyebilir.

8. Sık sorulan sorular

Kardeşim evi satmak istemiyorsa satış yapılabilir mi?

Mirasçılar evi birlikte satmak için oybirliğiyle hareket etmek zorundadır. Bir mirasçı razı olmazsa gönüllü satış yapılamaz; ancak diğer mirasçılar arabuluculuktan sonra ortaklığın giderilmesi davası açabilir ve mahkeme satış kararı verebilir.

Payımı tek başıma satabilir miyim?

Ev elbirliği hâlindeyken tapuda ayrı bir pay görünmez; evdeki “payınızı” tek başınıza tapuda satamazsınız. Kanun, miras payının devrine ilişkin bir sözleşmeye izin verir: diğer mirasçılarla yazılı, üçüncü kişiyle noterde yapılır. Ancak üçüncü kişi bu sözleşmeyle paylaşmaya katılamaz; yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya düşecek payın kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 677). Ev paylı mülkiyete çevrildikten sonra her paydaş kendi payını satabilir; bu durumda diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir.

Miras kalan evin kira gelirine ne olur?

Kira geliri de terekeye dahildir ve paylaşmaya kadar mirasçılara aittir. Kiranın kime ödeneceği ve nasıl bölüneceği mirasçılar arasında yazılı olarak kararlaştırılırsa ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasını herhangi bir mirasçı açabilir mi?

Evet. Kanun her mirasçıya paylaşmayı isteme hakkı tanır; payının büyüklüğü bu hakkı etkilemez. Sözleşmeyle ortaklığın sürdürülmesi kararlaştırılmışsa durum farklı olabilir.